Vaše nemovitost ztratí hodnotu, nedostanete na ni hypotéku – ani vám ji nemusí zakazovat

Martina: Pojďme se podívat na téma, které jsme tady zvedly asi už před rokem a půl. Tehdy jste nás informovala o blížící se implementaci evropské směrnice o energetické náročnosti budov, EPBD IV, a říkala jste, že na tuto ďábelskou směrnici z Bruselu má český stát zhruba tak rok a půl, aby ji implementoval do stávajícího zákonodárství. V jakém jsme tedy stádiu?

Hana Landová: Tato implementace pořád není hotová, pořád se na ní pracuje. Směrnice vstupuje do načechraného a košatého systému našich stávajících pravidel, do novotvorby. My jsme díky tomu, že v programovém prohlášení vlády je zjednodušení norem, dostali možnost podívat se na nároky na stavby, a budeme spouštět takzvaný výzkumný úkol, kdy budeme revidovat a posuzovat požadavky na stavby tak, aby byly zvládnutelné a únosné, a to jak cenově, tak technicky realizovatelné. Takže já se na to těším, mám z toho velkou radost. Neříkám, že by se podařilo tuto směrnici zrušit, v to doufat bohužel asi není reálné, ale začínáme pracovat na tom, že se nám například podaří zredukovat zbytnělé nebo zachované požadavky na kapacitnost vytápění budov, které kolidují s požadavky na jejich zateplování, a jsou tak kladeny neúměrné finanční nároky na výstavbu.

Martina: Tehdy, když jsme si před půldruhým rokem povídaly, tak jste z implementace této evropské směrnice byla vylekaná a říkala jste, že to může do budoucna znamenat pro majitele nemovitostí obrovskou zátěž. Až takovou, že by třeba museli své nemovitosti opouštět, protože nebudou mít peníze na to, aby splnili podmínky této směrnice, a že přes to nejede vlak. Na základě toho, co jste říkala teď, tomu mám rozumět tak, že přes to vlak jede? A že je možnost do té směrnice nějakým způsobem vstupovat jako právoplatný hráč? Myslím tím národní stát?

Hana Landová: Ano. Je možné do toho vstupovat. Je to otázka vůle národního státu, co si s tím vytvoří. Já jsem ráda, že se tato možnost otevřela i u nás a že máme možnost si nastavit pravidla toho, jak se bude posuzovat plnění energetické náročnosti a co se bude vyžadovat po stavebníkovi nebo po vlastníkovi nemovitosti, aby v domě měl, nebo neměl. A v tom je zakopán pes.

Já věřím, že jsem to zmiňovala už minule, už je to delší dobu, tak si to přesně nepamatuji, ale bude totiž záviset na aplikaci a na výpočtu energetické náročnosti při takzvaném energetickém štítku, co v něm všechno bude obsaženo, jakým způsobem a s jakými koeficienty se to bude posuzovat. Já jsem, myslím, už tehdy zmiňovala, že úplně stejný dům v Německu a úplně stejný dům u nás by mohl získat úplně jiný energetický štítek. A to je právě to, co mohou ovlivnit národní státy.

To znamená, že vidím poměrně dobrou cestu v tom, že se otevře možnost, jak u nás nastavit požadavky tak, aby byly splnitelné, nekolidovaly s našimi normami a aby celková náročnost na cenu a na provedení byla pro stavby únosná. A tím je otevřená cesta k podnětům od stavebníků, je otevřená cesta od projektantů. A máme jako rezort za úkol splnit programové prohlášení vlády, kde se revize těchto norem mají uskutečnit ještě v tomto volebním období. Takže já vidím cestu, že se nepříjemný dopad velmi výrazně sníží.

Dvacet let stará norma na vytápění se sráží se zpřísňovaným zateplováním a účet platí stavebník

Martina: To znamená, že se budou narovnávat poměry toho, jak jsou posuzovány budovy v jiných zemích Evropské unie a u nás. Vy jste tady zmiňovala Německo a říkala jste, že budova, která má v Německu béčko nebo áčko, je u nás hodnocena mnohem horším písmenem, třeba géčkem. Proč to tak je? Protože já mám pocit, že věnujeme obrovské množství energie a peněz, abychom narovnali úplně nesmyslnou směrnici z Evropské unie, namísto toho, abychom prostě řekli: „Ne, nám to nevyhovuje.“

Hana Landová: Bohužel tyto směrnice fungují tak, že u nás platí rovnou. My si nemůžeme říkat, jestli je chceme akceptovat, nebo nechceme akceptovat, my je prostě musíme zapracovávat. Systém Evropské unie vede k nějaké harmonizaci přístupu k různým pravidlům, ale dává jednotlivým státům možnost se v tom pohybovat.

Martina: To jsou ale hodní.

Hana Landová: Novela stavebního zákona a s tím související věci přinášejí to, že se chceme vyvarovat gold platingu, to znamená přidávání dalších, ještě složitějších požadavků k už tak složitému systému. A poprvé se teď budeme snažit o to, abychom si odbřemenili to, co je u nás příliš složité, i to, co se sem dá převést složitě z Evropské unie. Asi nejjednodušším příkladem je, že u nás platí dvacet let stejná norma na to, jaké máme mít vytápění, a současně se nám zpřísňuje norma na zateplování. Dáváme do toho spoustu dotací, stát podporuje různé výměny oken, výměny zastřešení nebo polystyreny na fasády a tak dále, ale při tom neuvolnil potřebu vytápění.

Takže pořád, když vám bude dělat projektant projekt na kotel, budete potřebovat velkou rezervovanou kapacitu příkonu na dodávku, ať už je to horkovod, nebo plynovod, prostě médium, které je na vstupu, nebo příkon pro elektřinu. A my se chceme podívat i na způsob výpočtu štítku tak, aby odpovídal našim místním poměrům a abychom pořád nepřidávali další a další podmínky. To je základem toho, jak dospějeme k tomu, že údržba i investice může jít cenově dolů.

Martina: Pokud si vzpomínám, tak už od roku 2026 se měla tato směrnice a podmínky, které stanovovala, vztahovat na veškerou novou výstavbu, na veškeré nové stavby. To platí? Nebo to pořád není dořešeno?

Hana Landová: V těchto dnech by měla vycházet nová vyhláška o technických požadavcích na stavby, která už stanoví podmínky a která už počítá s nějakými dopady směrnice. A to, o co se teď snažíme, je to, že na základě novely stavebního zákona připravujeme aktualizaci. Vyhláška bude v nějakém období zrušena a bude nahrazena nařízením vlády, které bude mít tu výhodu, že se všechny požadavky na stavby, i energetické náročnosti, sjednotí na jednom místě. To znamená, že žádné požadavky na stavby už nebudou roztříštěny mezi jiné předpisy, a to povede k tomu, že se stát bude snažit regulace koordinovat a harmonizovat, a nemůže se stát, že ve vyhlášce k EPBD IV budou navíc další požadavky nad ty, které už jsou jinde.

Chytrou domácnost vám nikdo nenařídí, jen se bez ní zhorší hodnocení celé nemovitosti

Martina: A jaké požadavky tedy teď tato směrnice, v tom stádiu, v jakém je rozpracována, klade na majitele nemovitostí, majitele bytů a také na ty, kteří hodlají stavět?

Hana Landová: Je tam stále řada požadavků na tepelnou stabilitu uvnitř místností, na podmínky větrání, na podmínky na takzvané smart homes, na zavedení elektronického řízení toho, jak vám doma fungují elektronické systémy.

Martina: To už musí mít chytrou domácnost?

Hana Landová: Vstupuje to do výpočtu štítku, nějakým způsobem se to projevuje na celkovém hodnocení vaší domácnosti. Takže nikdo vám neříká, že nezbytně nutně musíte, ale prostě výsledek hodnocení vaší nemovitosti to potom zohledňuje. Potom jsou to požadavky právě na topení, na zateplení, požadavky na umisťování fotovoltaik, na umisťování tepelných čerpadel, a tento přístup řeší, jak jsme si o tom povídaly minule, jakým způsobem se nemovitost hodnotí.

A my teď pracujeme na tom – ale bude ještě nějakou dobu trvat, než se to projeví v předpisech v České republice – abychom tyto vystupňované požadavky, které pramení z toho, že si každý rezort požadavky píše sám, bez ohledu na to, co je v jiných požadavcích, sjednotili, a to nám umožní některé přemrštěné nebo už neaktuální požadavky proškrtat. A to nám umožní stavbu zlehčit, a také zlevnit.

Je to třeba hezky vidět zase na topení: budu moct mít kotel s menší kapacitou, budu platit menší rezervovaný příkon a ušetřím tím desetitisíce korun ročně jenom na fixní složce platby za teplo, a současně ušetřím desetitisíce korun ročně na údržbě zařízení, protože bude jednodušší, a tedy bude vyžadovat menší údržbu. A současně se budeme snažit přenastavit s kolegy i způsob počítání energetických zdrojů a požadavků na stavby tak, aby výsledný štítek vycházel tak dobře jako třeba v Německu.

Martina: To, co jste všechno vyjmenovávala, se i tak jeví jako poměrně slušný diktát. Budu ještě mít možnost si třeba postavit srub s kamny?

Hana Landová: Těžká otázka, srub ano…

Martina: S kondenzačním kotlem. To zní lákavě pro každého kotlíkáře.

Hana Landová: Nějaká kamna v něm určitě být můžou, budete mít možnost. Dneska se už zase připravuje nějaká směrnice Evropské unie z oblasti životního prostředí na to, jakým způsobem budete moct vypouštět emise do vzduchu a tak dále. Takže odpověď na vaši otázku je: „Ano, za určitých podmínek ano. Ale tyto podmínky nebudou úplně jednoduché.“ Ale teď se snažíme o to, aby kombinace podmínek, ze kterých si budete moct vybírat, byla ekonomicky únosná, dlouhodobě udržitelná a neodporovala zdravému rozumu.

Žaluzie sjedou, světla se rozsvítí a rozhodne za vás systém, který tomu říká úspora

Martina: Hm. Vy jste zmínila chytrou domácnost a já s tímto spojením žongluji a vlastně si přesně neuvědomuji, co to tedy znamená „chytrá domácnost“. Co to na mě, jako na majitele nemovitosti, notabene člověka, který si hodlá postavit domek, klade?

Hana Landová: Chytrá domácnost je nenápadná podmínka, nenápadný systém. Dneska to můžete vidět v kancelářských budovách, jsou to různé systémy, které konají místo člověka. A v kancelářských budovách se to projevuje třeba tím, že se spouští žaluzie, nebo se naopak vytahují podle toho, jak zrovna na danou stranu budovy svítí sluníčko, a ne vždy to zvyšuje komfort člověka v místnosti, protože mnohdy vám při poměrně snesitelném slunečním svitu sjedou žaluzie dolů a současně se vám rozsvítí. A pak najednou zase vyjedou nahoru a zhasne se vám, i když už je šero.

Vlastně jsou to systémy, které mají nahrazovat lidský úsudek a mají vést k šetrnosti nakládání s energiemi. Ony něco předvídají. Takže třeba některý systém začíná spouštět topení o něco dřív, než poklesne teplota, protože sleduje předpověď počasí, a vlastně má za úkol postupně – vy si toho ani nemusíte všimnout – začít předtápět a pomalu přidávat na topení, abyste pak neměli teplotní šok a nestalo se, že si najednou všichni přitopí. Ne vždycky jsou tyto systémy nastavené tak, že člověk cítí svůj komfort, a asi by to chtělo nějaký rozvoj těchto systémů, aby se v tom lidem dobře žilo.

Nicméně v rámci energetické náročnosti se sledují optimalizace větrání, zahájení vytápění, otevírání oken, zahájení chlazení, třeba teď v létě. Jedním z povinných bodů bude v EPBD IV zajistit chlazení v horkých obdobích. Dneska se k tomu přistupuje tak, že máme předvídat změnu klimatu o plus mínus osm stupňů a tomu přizpůsobit budovy, aby si s tím uměly poradit. Nicméně to potom klade zvýšené požadavky na investiční náročnost, která se tím neúměrně zvyšuje.

Martina: O osm stupňů? Vzhledem k tomu, jak velká nejednotnost panuje ohledně globálního oteplování mezi vědci, není osm stupňů také jednou z analýz, která dopředu ví výsledek a přizpůsobí tomu všechny vstupy?

Hana Landová: Já vlastně analýzu, ze které vyšlo, že to má být plus mínus osm stupňů, osobně neznám. Ale tím, že máme úkol, který nám ukládá, abychom se na to podívali ještě jednou a požadavky na stavby zracionalizovali, je to jedna z věcí, kterou chceme řešit v jedné z pracovních skupin a které se určitě budeme věnovat tak, aby tyto požadavky byly únosné. Protože pokud bychom to opravdu zavedli do praxe takto, tak investiční náklady zase skokově stoupnou.

Tato opatření jsou razantní jak na zařízeních, kterými byste v domech chladili, nebo na zařízeních, kterými byste v domech topili, tak na izolacích a na různých obslužných systémech, a to by znamenalo velmi významné investiční náklady navíc. My se skutečně chceme bavit s odborníky z ČVUT, i s projektanty, i s lidmi, kteří to potom v praxi užívají, o tom, co s tím udělat, jak k tomu přistoupit a jak hodnocení, která se pak propojí ve štítku, uchopit.

Zákaz balkonů je vedlejší produkt normy na denní světlo, kterou nikdo nespojil s teplem

Martina: Paní Hano Landová, když jste popisovala systémy, které mají vytvořit chytrou domácnost, tak mi to přijde, že jsou to přece jenom systémy, které mají nahradit zdravý rozum a svobodnou vůli. Protože při současné módě, kdy se staví naprosto prosklené budovy, se můžeme vsadit, že tam budou sedět zaměstnanci a budou se jim stahovat žaluzie, rozsvěcet zářivky, a oni si budou chodit do kabelky pro antidepresiva, protože jim to třeba nebude vyhovovat. Řekněte, opravdu si to musíme nechat líbit?

Hana Landová: Tak třeba celoskleněné budovy si, myslím, nechat líbit nemusíme. To je trochu český vynález, který vychází z nějakých požadavků na denní světlo v budovách…

Martina: Které vzápětí na to chytrá domácnost zatemní.

Hana Landová: Ano, přesně tak. My jsme se o tom bavili a je to jedna z norem, o které se bavíme poměrně dlouho s agenturou ČAS a s pověřenými osobami. Je to právě přesně to, co jste pojmenovala, je to téma naší debaty, že požadavky na stavby musí být v tomto ukotveny jako celek a nedává smysl jít po nějakém vydefinovaném parametru, jak doručit denní světlo do prostoru uvnitř budovy v nějakém rozsahu, a přitom nemyslet na komfort.

My jsme skutečně měli poměrně intenzivní diskuzi o tom, zda je rozumné zakazovat třeba lodžie a balkony. Protože zákaz lodžií a balkonů je vlastně nepřímý důsledek požadavku na denní světlo v budovách, protože z principu balkon i lodžie vytváří pro daný prostor stín, který je pod ním, nebo za ním. A tyto požadavky jsou dneska nastaveny tak přísně, že to všechna tato zařízení eliminuje. Do toho vám tam přijde povinnost mít žaluzie, kdyby náhodou svítilo moc, a z toho pak vychází, ze všech těchto technických požadavků, celoskleněný skelet, který umožní tam dávat světlo, a na druhé straně vás nutí, abyste si zatemňovala zrovna, když vám to ani není příjemné.

Takže toto je skutečně debata, o které mluvím, že jsem vlastně ráda, že jsme ji mohli otevřít. A i tento požadavek se nepřímo projevuje v energetickém štítku a má to spoustu konsekvencí. Roztříštěnost dnešních systémů, kdy člověk, který připravuje normu na denní světlo, sedí odděleně od člověka, který připravuje normu na teplo, a odděleně od člověka, který připravuje normu na energetickou náročnost – to vede k těmto absurditám.

A moji funkci tato vláda vytvořila proto, že bych v tom chtěla udělat trochu pořádek, takže to trochu pročišťuji. Ale jak říkám, nedělám si iluze, že jsme nějací supermani, ani nemám kouzelný prsten a nepřineseme vám to za týden, za čtrnáct dní. Ale já jsem strašně ráda, že tato funkce vznikla a že vznikne jednotný úřad, který bude mít sjednocené požadavky, bude rozhodovat o výstavbě sjednoceně a bude mít motivaci tyto rozporuplné požadavky konsolidovat, harmonizovat a řešit.

Nikdo vám nezakáže dům mít, jen bude v čase ztrácet hodnotu, až bude prakticky neprodejný

Martina: Představme si, že mám chalupu na Šumavě, a teď dostanu pokyn – přestože se snažíte tyto pokyny a jejich dopady na nás zmírnit, jak jste to teď popisovala – dostanu za úkol ji zateplit, dostanu za úkol udělat tam nový kotel, dostanu za úkol vyměnit okna za eurookna, dostanu za úkol udělat novou střechu. Nemůže to být opravdu jenom tlak na to, abych ji prostě prodala, protože na to nebudu mít? Protože když má člověk na Šumavě chalupu po babičce, tak je to šťastný člověk, ale to neznamená, že je to movitý člověk. Co s tím?

Hana Landová: Tento tlak je vždycky vytvářen nepřímo. Všechny pokyny, které tam jsou, směřují k tomu, aby se to stalo – říkají tomu pozitivní motivace. Ale oni vám nezakazují takový dům mít, váš dům jen bude ztrácet v čase hodnotu a svým způsobem při jakémkoli převodu nebo při jakékoli změně budete v uvozovkách trpět za to, že tam nejsou provedeny uvedené investice.

Martina: A pokud tam budou ještě nějaké pokuty, o kterých se také hovořilo, když se to nenaplní, tak vlastně moje nemovitost bude svým způsobem vyvlastněna, protože bude neprodejná.

Hana Landová: Bude neprodejná, je to tak. Nebo bude prodejná za cenu, která nebude odpovídat hodnotě, kterou má pro vás, nebo kterou by mohla mít.

Martina: A pak přijde někdo, kdo mi prokáže tu velkou službu, a odkoupí ji ode mě, třeba trošičku dráž, než je cena, která kvůli tomu, že mám starou chalupu, klesla. Je to možné? Je to možné, že je to vlastně proto, že u nás je poměrně velké procento vlastníků nemovitostí, ať už domů, nebo bytů, a tak je nám co vzít?

Hana Landová: Myslím, že tam tento systém – ať už úmyslně, nebo neúmyslně – nastaven je. Deklarovaným cílem je snížit energetickou závislost na fosilních palivech. To je deklarovaný cíl, ke kterému se pozitivní motivací mají přimět vlastníci nemovitostí. Je velice složité nějakým způsobem vyhodnotit, kde je pravda, to bych tady spekulovala. Ale ano, může to k tomu vést. Ano, vlastník, který si bude chtít udržet cenu nemovitosti a její atraktivitu, bude nějakým způsobem muset zvažovat investice do energetické náročnosti. Já vidím pozitivní cestu v tom, že by se ta náročnost, ta věcná opatření, měla zlidštit, v tom já vidím rozumný kompromis.

A ještě je asi důležité říct, že i dneska existuje celá řada investorů i fondů – myslím institucionální investory – kteří naopak začínají vyhledávat nemovitosti, které energetickou náročnost nemají. V podstatě preferují minimalistický standard, investují do nemovitostí, ve kterých jsou dnes lidé zvyklí žít a žijí, i bez toho, aby toužili po smart domácnosti. Takže to vnímám tak, že se můžou v podstatě vytvořit dva druhy standardů: jeden stávající, a druhý, technologicky nový.

Život si cestu najde jako kytka skrz asfalt, minimální standard má zůstat opravdu minimální

Martina: Takže nám trošičku dáváte naději, že bychom mohli tuto směrnici bypasovat?

Hana Landová: Život si svoji cestu vždycky najde, to dokazují kytky na silnici, když prorazí asfalt. Takže život si svoji cestu vždycky najde. Já to tak vidím a jenom se snažím ty dva světy k sobě trochu přiblížit. Mým cílem v této roli je udělat minimální nároky, technický standard budov, tak, aby byly skutečně minimální, a ne maximální, a aby se v daných budovách dalo dlouhodobě fungovat.

Martina: A ještě poslední otázka. Když budu občansky neposlušná a řeknu: „Ne – je to můj dům, můj hrad, můj byt, nebude mi do toho vstupovat ani Evropská unie, ani Evropská komise, ani stát.“ Je vlastně ještě možnost takto fungovat? Nebo se tím člověk opravdu vyděluje z takzvané slušné společnosti?

Hana Landová: Můžete tak fungovat, ale pravděpodobně na to nedostanete hypotéku.

Martina: Tomu se říká pozitivní pobídka, viďte?

Hana Landová: Ano.

Martina: A co byste tedy radila lidem, kteří nás teď poslouchají a okusují si nehty, protože se jich to třeba týká v bytě, kde žijí, a v chalupě, kterou mají?

Hana Landová: Co bych jim radila? Opravdu záleží na tom, v jakém ekonomickém a technickém stavu mají svou nemovitost třeba teď. Týká se to hlavně nemovitostí, které jsou financovány nějakým hypotečním úvěrem, protože při každém termínu obnovy hypotečního úvěru nebo fixace úrokové sazby budou vlastníci vystaveni revidování toho, v jakém stavu jejich nemovitost je. Takže tam na ně skutečně může být vyvíjen nějaký tlak, aby někde hledali úspory, aby do nich investovali.

Záleží na velikosti nemovitosti, někde to může být rozdíl nepatrný, někde to potom může vést k tomu, že se ty investice, v uvozovkách, vyplatí, než aby se vám zvedla úroková sazba. To se může týkat třeba bytových družstev, která používají hypotéku na celý dům, tak tam vždycky výročí nabíhají na celý dům jednotně, a těm se skutečně může, v uvozovkách, vyplatit dát si na střechu fotovoltaiku, protože jim to umožní nezvýšení hypoteční úrokové sazby. A to samozřejmě souvisí s požárně bezpečnostním řešením a na to navazují další opatření.

Takže už to nějaké rozhodování je. Toto rozhodování není úplně jednoduché, vyžaduje poměrně sofistikovanou konzultaci s projektantem a pro banku bude vždycky vodítkem áčko, béčko, céčko, déčko – velmi zjednodušený přístup banky. Jak říkám, mým cílem teď je zlidštit přidělování štítků, aby se tam nedělala zbytečně drahá opatření, když by tak drahá být nemusela.

Martina: Paní Hano Landová, já vám moc děkuji za to, že se snažíte ty nejpalčivější dopady od nás trochu odfiltrovat a že se snažíte, abychom mohli pod tíhou směrnic alespoň, možná, trochu žít, a nejen přežívat. Díky moc.

Hana Landová: Já moc děkuji za rozhovor s vámi a za příležitost lidem o tom něco říci. A těším se, že se zase možná uvidíme.

Milí posluchači, můžete si poslechnout celý dvoudílný rozhovor s vládní zmocněnkyní pro novelu stavebního zákona, ve kterém jsme se ponořily do absurdit českých předpisů a rozebíraly, jak nás mohou decimovat evropské směrnice o energetické náročnosti budov. Najdete ho na platformě Herohero.
Všem vám, kteří nás podporujete na účtu 1010349016/2700, upřímně děkujeme — bez vás by tyto rozhovory nevznikly. Martina Kociánová se na vás těší zase příště. Zatím se mějte hezky a něco pro to dělejte. Nikdo jiný to za nás neudělá.